Chúc mừng bạn đã cân nhắc mua bất động sản cho thuê đầu tiên của mình! Dưới đây là 5 mẹo vặt giúp bạn dễ dàng hơn trong quá trình này:
1. Tập trung vào dòng tiền, không phải là tăng giá
Khi đầu tư vào bất động sản, dễ bị ảnh hưởng bởi ý tưởng tăng giá – tức là mua một tài sản có thể tăng giá trị theo thời gian. Tuy nhiên, đối với bất động sản cho thuê đầu tiên của bạn, hãy ưu tiên dòng tiền (tính bằng thu nhập từ tài sản này trừ đi chi phí) trước khi suy nghĩ về tăng giá.
Để tính dòng tiền, hãy xem xét:
– Thu nhập cho thuê: 1% giá mua
– Chi phí: 30-40% thu nhập brutto (chi phí bảo hiểm, thuế, lãi thế chấp và bảo trì)
– Dòng tiền hoạt động thuần (NOI): thu nhập cho thuê – chi phí
Mục tiêu của bạn là NOI tối thiểu $500 đến $1.000 mỗi tháng. Điều này sẽ giúp đảm bảo tài sản của bạn mang lại dòng tiền cần thiết để bù đắp các chi phí và cung cấp một kịch bản dự phòng cho bất kỳ chi phí không lường trước nào.
2. Sử dụng quy tắc 28/36
Quy tắc 28/36 là một phương pháp dễ dàng giúp xác định số tiền mà bạn có thể vay mua tài sản cho thuê:
– 28% thu nhập brutto nên đi vào chi phí bảo trì (lãi thế chấp, thuế, bảo hiểm và các khoản phí khác)
– 36% thu nhập brutto được phân bổ cho tất cả các khoản nợ (bao gồm thẻ tín dụng, khoản vay du học và các khoản nợ khác)
Quy tắc này giúp bạn tránh quá mức vay mượn tài chính. Hãy sử dụng công cụ tính toán tỷ lệ tiền thuê vs thu nhập để xác định xem bạn có thể mua bao nhiêu.
3. đặt ưu tiên ở vị trí trước tiên loại bất động sản
Khi tìm kiếm bất động sản cho thuê đầu tiên của mình, hãy đặt ưu tiên ở vị trí trước loại tài sản. Một tài sản có vị trí tốt hơn với chi phí thấp hơn thường sẽ hiệu quả hơn so với một tài sản cao cấp trong khu vực không mong muốn.
Hãy xem xét các yếu tố như:
– Gần các trung tâm làm việc, trường học và tiện ích
– Có kết nối giao thông công cộng
– An toàn và tỷ lệ tội phạm
– Quy định về vùng đất và tiềm năng tăng trưởng
4. Chớ bỏ qua chi phí cho sửa chữa
Khi mua bất động sản cho thuê, bạn cần tính đến chi phí cho sửa chữa. Những khoản này bao gồm:
– Cải tạo các thiết bị, sàn gỗ và phụ kiện
– Sơn và sửa chữa nhỏ
– Xử lý amiăng hoặc bột trét có chứa chì
Đặt ngân sách 10-20% giá mua của mình cho sửa chữa. Hãy cân nhắc việc thuê một nhà thầu hoặc quản lý tài sản có kinh nghiệm trong các dự án sửa chữa.
5. Tạo quỹ khẩn cấp
Là người mới vào nghề, bạn sẽ phải đối phó với chi phí bất ngờ như các sự cố về ống nước hoặc hư hỏng của các vật dụng cho thuê. Đặt khoản tiết kiệm 3-6 tháng thu nhập trong một tài khoản dễ tiếp cận (ví dụ như sổ tiết kiệm cao lãi suất hoặc quỹ tiền tệ thị trường).
Quỹ khẩn cấp này sẽ giúp bạn vượt qua các cơn bão tài chính và ngăn chặn nợ thẻ tín dụng đắt đỏ.
Bằng cách thực hiện các mẹo vặt này, bạn sẽ được trang bị tốt hơn để vượt qua quá trình mua bất động sản cho thuê đầu tiên và đặt mình lên con đường thành công trong dài hạn.